Дом, который построим мы

01.12.2016 / Дачник

В 2007 году в государстве стартовала федеральная программа капитального ремонта, за проведение которой, в согласии с законом №185-ФЗ, отвечает фонд содействия реформированию ЖКХ.

Благодаря условиям программы, хозяева жилья получают возможность заплатить лишь 5% стоимости работ и материалов, другие наличные средства выделяет фонд. Но это подразумевает, что и контролировать ход ремонта будут сами жители, как наиболее заинтересованная сторона. К несчастью, не все хозяева знают это, неправильно полагая, что за ходом работ должны наблюдать коммунальные структуры. Чтобы выяснить ситуацию, разберем «вертикаль капитального ремонта» более детально.

По цепочке

Чтобы понимать, кто за что отвечает и почему, рассмотрим механизм согласования заявки на капитальный ремонт. По закону №185-ФЗ, решение об участии в федеральной программе принимают сами жители на общем собрании. Они же говорят дефектную ведомость (заключение об обследовании дома), предварительную смету ремонта, а еще размер собственной доли в его финансировании (5%). Заявка на участие (одновременно со сметой и дефектной ведомостью) отправляется в муниципалитет, а после проверки городскими госслужащими — в администрацию региона. Там она включается в региональную адресную программу капитального ремонта и уже в ее составе поступает в фонд, принимающий решение о выделении наличных средств. Другими словами финишный результат считается итогом цепочки последовательных действий, совсем как в распространенном детском стихотворении.

Вполне разумно, что контроль за расходованием наличных средств и качеством работ выполняется в обратном порядке: фонд — регион — муниципалитет — дом (публикация 22 закона №185-ФЗ). Только представители всего собрания жителей могут вынести последнее решение о приемке работ у подрядчиков. Да и кто — помимо собственников — проверит, все ли было выполнено в согласии с их желаниями? Ведь только они могут контролировать работы конкретно по ходу их исполнения. А это означает, жителям легче всего «поймать за руку» нерадивого подрядчика. Ни муниципалитет, ни ростехнадзор, ни жилищная инспекция не имеют для этого достаточных полномочий. Тем не менее, если понадобится, эти структуры имеют место быть привлечены собственниками жилья для контроля за проведением работ. Как и посторонние профессионалы. «для организации работ и технадзора мы позвали компанию, которой заказывали экспертизу состояния дома, — разделяется опытом ольга овчинникова, помощник главы ТСЖ «вече» (великий новгород). — со собственных подрядчиков задавали вопросы «по полной». Да по-иному и нельзя, если у вас есть желание выполнить хороший ремонт за разумные наличные средства». Кстати, подбор подрядчика — тоже привилегия жителей. Нередко этим занимаются управляющие компании (УК), однако необходимо четко понять, что они лишь исполнители и без ведома собственников никаких действий выполнять не имеют права. В основном, подрядчика подбирают по результатам открытого конкурса (тендера), провести который по поручению жителей может правление ТСЖ, УК или посторонняя организация. Важное требование, о котором необходимо не забывать: все вопросы, связанные с работами по ремонту, должны решаться на общих собраниях.

Требуем собственное!

  Отапливать или утеплять?

Если уж зашла речь об управляющих компаниях, остановимся на обычном для большинства мегаполисов сценарии матереализации федеральной программы. А дело все в том, что достаточно часто городские власти сами создают создают программы: к примеру, на основании перечня домов-очередников на плановый капитальный ремонт. Определены приблизительные бюджеты, а УК на их основании создают первичные сметы. Собственникам же предлагается «готовое блюдо».

Однако не спешите с его дегустацией. В первую очередь, следует составить свое «меню», тщательно изучив перед этим текст закона № 185-ФЗ. К примеру, в нем говорится про необходимость внедрения в ЖКХ ресурсосберегающих технологий. А это, например, подразумевает модернизацию систем обогрева, тепловую изоляцию фасадов, замену крыш, установку новых лифтов и многое другое. Это те работы, на финансировании которых следует настаивать, несмотря на любые возражения коммунальщиков. Ведь интересы государства и собственников жилья тут вполне совпадают. И это объясняется просто: правительство не просто оказует жителям материальную помощь, а инвестирует средства в понижение тепло- и энергопотерь в жилом секторе. А дело все в том, что главный потенциал экономии энергоносителей у нас в государстве заложен сегодня собственно в коммунальном хозяйстве. К примеру, было обнаружено, что теплопотребление домов для жилья, выстроенных до 1990 года, в несколько раз больше, чем у строений дальнейших лет застройки. Уже не говоря о развитых европейских государствах, где к 2015-20 гг. Задумывают восстановить весь жилой раздел в согласии с принципами концепции «пассивного дома»[1]. Ликвидация этого разрыва в показателях — один из важных факторов выздоровления русской экономики. Собственникам же увеличение энергетической эффективности жилья даст возможность значительно уменьшить размер аннуитетных платежей по комунальным услугам. К примеру, после перехода к расчетам за отопление по показаниям домовых приборов учета тепла платить понадобится только по настоящему потребленное тепло, благодаря этому его экономия становится рентабельной жителям. Благодаря расчетам профессионалов, комплексная обновление системы для отопления дает возможность достигнуть сокращения платежей на 35-45%.

Доказывает это и настоящий опыт регионов. Так, жильцы дома №29 по ул. Ленина в г. Белорецке добились полной реставрации системы обогрева. В особенности, при проведении ремонта несколько элеваторных узлов были заменены на автоматический тепловой пункт danfoss, на всех стояках установлены автоматизированные балансировочные клапаны, а на любой отопительной батарее — радиаторные внешние водяные термостаты. Результат не заставил себя ожидать: уже в первый отопительный период хозяева сумели сэкономить на коммунальных платежах в усреднённом по 2700 рублей на жилую площадь.

Однако препятствием на пути к экономии очень часто становится инерция в коммунальном секторе, которая порой еще через чур велика. Одолеть эту направленность могут только сами жители. «многие управляющие компании — это бывшие жэки и дезы, которые реорганизовались лишь де-юре. Очень часто они не имеют в собственном штате специалистов, умеющих вводить и эксплуатировать энергосберегающее оборудование, а поэтому пытаются по-всякому мешать его внедрению, — говорит павел журавлев, помощник гендиректора компании «данфосс» по взаимному действию с органами власти и управления, ведущего мирового изготовителя энергосберегающего оборудования для систем обогрева и теплоснабжения строений, и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству госдумы. — направить УК на путь подлинный могут только сами хозяева жилья, ведь это только одна категория участников капремонта, заинтересованная в его результатах».

  О технологии устройства монолитного фундамента: этапы работы

Доверяй, но проверяй

Итак, буджет утверждена, и подрядчик готов начать работу. На данном шаге нужно подобрать из собственников комиссию, которая будет днем и ночью наблюдать за ходом ремонта от лица всех жителей дома. И в первую очередь — выверить финальную смету запланированных работ, которую обязан представить подрядчик, прежде чем приступить к исполнению собственных поручительств. Еще комиссия имеет безусловное право запросить информацию о профессиональности рабочих и профессионалов ремонтной организации.

Как мы говорили раньше, контроль за ремонтом необходимо совершать, не ждя его окончания. Иначе поправить допустимые погрешности и недоработки будет намного сложнее. А по завершении всей работы подписывается акт их приемки. Собственно сейчас к собственникам подсоединяются представители городской жилищной комиссии и ростехнадзора. Акт действителен только в случае если утвержден всеми сторонами. И не нужно торопиться с подписанием: без акта подрядчик никогда не получит оплату за реализованную работу. Если же собственников что-то не устраивает, они вправе отказаться подписать документы и обязать исполнителя поправить недоработки за собственный счёт. Если понадобится можно обратиться с просьбой о помощи в решении данного вопроса в местную администрацию. «мы выполняем проверки по жалобам жителей, в чьих домах были проведены работы по ремонту, — рассказывает глава жилищного комитета горадминистрации тамбова сергей епифанцев. — В вариантах, когда факты нарушений подтверждаются, подрядчика принуждают поправить все недочеты». В некоторых городах власти делают доступные через городские СМИ и интернет «стоп-листов» непорядочных подрядчиков, попав в которых, строительная организация может раз и насовсем лишиться пользователей.

Чтобы капитальный ремонт оправдал ожидания собственников жилья, а не ограничился окраской фасада, жителям дома следует выявить социальную активность. Навещать общие собрания, принимать участие в деятельности контрольной комиссии, наблюдать за работой подрядчиков. И вот тогда, потратив относительно маленькую сумму, жители станут владельцами нового, удобного, сегодняшнего дома.


[1] еще 20 лет тому назад американский экспериментатор дэвид opp (david orr) разработал принципы строительства строений, отвечающих всем необходимым потребностям экологичности и энергетической эффективности. «пассивный дом» не только не обуславливается от внешних коммуникаций, но и сам служит энергетическим источником благодаря правильному применению природных источников тепла и энергии, размещенных в середине строения (также тепло, выделяемое его жителями и приборами для домашнего применения) и на находящейся рядом территории. Применение сегодняшних энергоэффективных материалов для строительства и технологий должно обеспечить такому зданию нулевые потери тепла. Наиболее улучшенные проекты берут во внимание даже ориентацию дома по световым сторонам и розу ветров.


Добавить комментарий